Capannoni, Uffici e Negozi in Costruzione

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Capannoni, Uffici e Negozi in costruzione

PRINCIPI BASE

Il 20 giugno 2005 è stato approvato il Decreto Legislativo n.122, recante disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2/8/2004, n.210. Con questa legge si è colmato un vuoto legislativo del nostro paese, l'unico in Europa a non avere una legislazione in materia. Il decreto, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 155 del 6 luglio 2005, è entrato in vigore il 21 luglio 2005.
Il provvedimento è finalizzato a tutelare i diritti patrimoniali degli acquirenti/assegnatari di immobili da costruire (persone fisiche), analogamente a quanto previsto da simili normative già in vigore in altri Paesi europei.

A tal fine la nuova disciplina prevede nuovi obblighi a carico dei costruttori, in particolare:

1) l'obbligo di rilasciare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente a quanto pagato prima del trasferimento definitivo dell'immobile;

2) l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa a favore dell'acquirente per i vizi e le difformità che si dovessero manifestare dopo la vendita dell'immobile;

3) l'obbligo di versare un contributo ad un Fondo di solidarietà a favore degli acquirenti che abbiano subito una perdita a seguito dell'assoggettamento del costruttore a procedure di crisi.

La fideiussione

Il decreto prevede l'obbligo a carico dei costruttori di garantire, mediante una fideiussione, il rimborso delle somme versate a titolo di anticipo dai "promissori" acquirenti/assegnatari, prima del trasferimento della proprietà.
La fideiussione deve essere prevista, a pena di nullità, nel compromesso (contratto preliminare di compravendita) od in qualsiasi altro atto o contratto volto al trasferimento non immediato della proprietà.
La fideiussione garantisce l'acquirente nel caso di inadempienza dei costruttori per effetto di determinate "situazioni di crisi" (fallimento, liquidazione coatta amministrativa, concordato preventivo, sentenza che dichiara lo stato di insolvenza).
Oltre alla restituzione delle somme versate, la garanzia copre anche il valore di ogni altro corrispettivo che l'acquirente abbia corrisposto al costruttore, con ciò tutelando anche le ipotesi di permuta di area edificabile contro immobile da costruire

La fideiussione deve essere rilasciata da una banca o in alternativa da un'impresa assicurativa o da intermediari finanziari iscritti nell'elenco speciale di cui all'articolo 107 del Testo Unico Bancario.

? Assicurazione dell'immobile
Il decreto prevede l'obbligo a carico dei costruttori di stipulare una polizza assicurativa indennitaria decennale (c.d. "decennale postuma") a beneficio dell'acquirente, al fine di garantire il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell'immobile, manifestatisi successivamente alla stipula dell'atto definitivo di compravendita o assegnazione.

? Fondo di solidarietà
Il decreto prevede l'obbligo a carico dei costruttori di versare ad apposito Fondo di solidarietà un contributo obbligatorio del 4 per mille dell'importo di ciascuna fideiussione. Il contributo obbligatorio posto a carico dei costruttori deve essere versato dal soggetto che rilascia la fideiussione.
Il Fondo è destinato ad indennizzare gli acquirenti di immobili da costruire che abbiano subito una perdita (somme versate o ogni altro bene eventualmente corrisposto, oltre al mancato conseguimento della proprietà) a seguito di una situazione di crisi del costruttore, nel periodo compreso tra il 31 dicembre 1993 e la data di entrata in vigore della legge.

??Fonte : Fonte: Redazione Sanpaolo Imprese.com?

Valutazioni immobiliari

Come si calcola il Prezzo ?

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Fasi della compravendita

1) Proposta di Acquisto
2) Preliminare di compravendita
3) Atto notarile o/ Rogito

NORMATIVE

La proposta di acquisto non è obbligatoria ma è necessaria per determinare l?? incontro tra domanda e offerta.
Piu?? in generale si stipula quando la parte acquirente offre un prezzo di acquisto inferiore a quello richiesto dalla parte venditrice oppure si richiedono delle clausule particolari delle quali non si è trattato quando si è visionato l?? immobile .
La normativa prevede l?? obbligo di registrazione del compromesso .
L?? atto notarile è obbligatorio .

TASSE

Per stabilire il valore di un immobile commerciale ci si basa su 2 principali fattori :
a) Valore Catastale o/ Rendita dell?? immobile
b) Valore in bilancio dell?? immobile

Un altro fattore non utilizzato sempre è la vendita di un immobile attraverso la Cessione di quote societarie ( se si vende per convenienza fiscale società insieme all?? immobile ), in genere è piu?? facile vendere immobili attraverso questa formula se l?? azienda che si cede è un ?? immobiliare ??
Per chi compra : dipende dai due tipi di soggetti/società che intervengono nella vendita ( acquirente ?? venditore ) in genere si paga una percentuale tra il 10% e il 20% di IVA piu?? le imposte per la registrazione del compromesso che vengono compensate in sede di atto notarile .
Per chi vende : in media è il 40% calcolato sulla plusvalenza

PLUSVALENZA

Le tasse vengono calcolate per quanto riguarda chi vende sulla plusvalenza ovvero la differenza tra il valore dell?? immobile e il valore di realizzo
Esempio: a Bilancio il mio immobile vale 100 io lo vendo a 200 quindi
200 (valore di realizzo) ?? 100 ( valore di bilancio ) = 100 ( plusvalenza )
100 ( plusvalenza ) x 40% = 40 ( tasse )

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