Capannoni, Uffici e Negozi in Vendita

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Capannoni Uffici Negozi in Vendita

PRINCIPI BASE

Prima di acquistare un immobile, sono necessarie alcune verifiche preliminari.

Innanzitutto, occorre accertarsi che il venditore non sia un soggetto protestato o fallito; immobile in questione deve essere costruito nel rispetto della normativa edilizia; che non siano stati effettuati lavori abusivi (o che siano stati condonati). In caso si fosse deciso di affidarsi ad un agenzia, opportuno conoscere la percentuale dovuta per intermediazione prestata. Essa, solitamente compresa tra 1,5% e 5%, varia da città in città.

Buona norma, onde evitare problemi futuri, assicurarsi di assenza di aggravi su immobile, o di eventuale cancellazione degli stessi. Al momento della stipula del rogito notarile, le parti sono tenute a presentare i seguenti documenti, relativi sia a immobile e alle parti stesse.

Titolo di provenienza: il documento, prodotto dal venditore, attestante chi detiene i diritti su immobile. Il proprietario poterebbe esserne divenuto titolare del bene mediante compravendita, donazione o successione. In tale documento vengono indicati eventuali limiti (diritti di uso o di abitazione, usufrutto e diritti da parte di terzi, ecc...). Particolare attenzione va usata quando si acquista un immobile derivante da succesione o donazione. In questi casi, si consiglia di approfondire tali aspetti, onde evitare eventuali ostacoli per accesso ai mutui garantiti da ipoteca. Qualora su immobile gravassero mutui preesistenti, occorre, prima del rogito notarile, procedere a estinzione anticipata del mutuo, ottenendo assenso alla cancellazione di ipoteca (il tutto a cura e spese del venditore).

Certificato di destinazione urbanistica: gli atti tra vivi (in forma pubblica o privata) aventi ad oggetto trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione dei diritti reali, relativi a terreni, sono nulli e non possono essere stipulati (trascritti nei pubblici registri immobiliari) qualora non siano ad essi allegato il certificato in questione. Esso contiene le prescrizioni urbanistiche riguardanti area interessata, e viene rilasciato dal dirigente (o responsabile) ufficio comunale competente, entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della domanda; risulta valido un anno dalla data del rilascio, a meno che, per dichiarazione di soggetto alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici (in tal caso deve essere nuovamente richiesto). Tale disposizione non si applica se i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, e la superficie complessiva di area di pertinenza risulti inferiore a 5000 metri quadrati.

Autorizzazione alla lottizzazione: previsto annullamento di compravendite di lotti di terreno, qualora non siano dotati di specifica autorizzazione alla lottizzazione residenziale, nel caso in cui tale circostanza non sia esplicitamente indicata in atto notarile.

Diritto di prelazione: tutti i beni immobili, sottoposti a vincolo artistico, sono soggetti al diritto di prelazione a favore del Ministero dei Beni culturali. Il proprietario di essi tenuto a denunciare al soprintendente del luogo ove si trova il bene, ogni atto (a titolo oneroso o gratuito) che ne trasmetta, in tutto o in parte, il pieno diritto; qualora la trasmissione avvenisse per successione a causa di morte, la denuncia spetta a erede.

Norma urbanistica: ai fini della commercializzazione dei beni immobili oggetto di vendita, qualora la costruzione risulti iniziata successivamente al 1 settembre 1967, occorre fare menzione, in atto degli estremi autorizzativi.

Concessione in sanatoria: regolarizza opere edili, o parte di opere esistenti, che siano realizzate in assenza o difforme dai necessari atti autorizzativi.

Certificato di agibilita: un documento rilasciato dal comune in cui si trova detto immobile; attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubre, risparmio energetico degli edifici e degli impianti. Il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio esercizio (o i loro successori o aventi causa) sono tenuti a chiederne il rilascio in caso di nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, ed interventi sugli edifici esistenti, i quali possano influire sulle suddette condizioni, entro 15 giorni da ultimazione dei lavori di finitura e intervento. A tale richiesta viene allegata copia della dichiarazione presentata per iscrizione al catasto.

Aspetti catastali: presso Agenzia del Territorio possibile attuare la verifica circa esatta consistenza di immobile oggetto di compravendita, attraverso la consultazione dei documenti depositati. In particolare, occorre rilevare la planimetria catastale e confrontarla con lo stato attuale immobile. In caso di difforme consistenza catastale, provvedere alla regolarizzazione, presentando una denuncia di variazione.

Aspetti condominiali: il regolamento di condominio stabilisce i rapporti tra le parti al fine di uso comune del fabbricato (diritti, obblighi e divieti).

Aspetti tecnico-amministrativi: ai fini della sicurezza dei cantieri e degli impianti, tutti i fabbricati costruiti dopo entrata in vigore del decreto legislativo 494/96, devono essere corredati del fascicolo del fabbricato; se costruiti dopo entrata in vigore della legge 46/90, inoltre, sono necessarie le certificazioni degli impianti realizzati. Qualora detto immobile facesse parte di un condominio, sufficiente che tale documentazione esista e sia depositata presso amministratore del condominio.

Al fine di favorire il superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche, in favore dei portatori di handicap, i fabbricati costruiti dopo entrata in vigore della legge 13/89, prevista la certificazione dei fabbricati.


Valutazioni immobiliari

Come si calcola il Prezzo ?

Capannoni
100% superficie coperta ad uso Capannone
50-80% superficie ad uso produttivo-artigianale piano seminterrato e piano primo e successivi
30% accessori ( soppalco , locali tecnici, pertinenze )
5 % area scoperta non edificabile
10-20% area scoperta edificabile
130% superfice coperta compresa tra 100 e 250 mq

Uffici
100% superficie negozio piano terra e piani alti (se con montacarichi/ scale mobili) .
80% superficie piano seminterrato se la destinazione è commerciale con vendita al pubblico.
30-50% superficie piano seminterrato se la destinazione è ad uso archivio

Negozi
100% superficie negozio piano terra e piani alti (se con montacarichi/ scale mobili) .
80% superficie piano seminterrato se la destinazione è commerciale con vendita al pubblico.
50% superficie piano seminterrato se la destinazione è
50% accessori ( soppalco )

130%-200% superficie negozio piano terra e piani alti (se con montacarichi/ scale mobili) in centri città questa percentuale tende ad aumentare soprattutto nei capoluoghi dove i prezzi sono stabiliti dalla domanda di grandi aziende.
Fasi della compravendita :
1) Proposta di Acquisto
2) Preliminare di compravendita
3) Atto notarile o/ Rogito

NORMATIVE

La proposta di acquisto non è obbligatoria ma è necessaria per determinare incontro tra domanda e offerta.
In generale si stipula quando la parte acquirente offre un prezzo di acquisto inferiore a quello richiesto dalla parte venditrice oppure si richiedono delle clausule particolari delle quali non si è trattato quando si è visionato immobile .
La normativa prevede obbligo di registrazione del compromesso .
Atto notarile è obbligatorio .

TASSE

Per stabilire il valore di un immobile commerciale ci si basa su 2 principali fattori :

a) Valore Catastale o/ Rendita immobile
b) Valore in bilancio immobile

Un altro fattore non utilizzato sempre è la vendita di un immobile attraverso la Cessione di quote societarie ( se si vende per convenienza fiscale società insieme a immobile ), in genere si vendono immobili attraverso questa formula detta azienda che si cede fa capo a immobiliare (generalmente con srl).

Per chi compra : dipende dai due tipi di soggetti/società che intervengono nella vendita ( acquirente-venditore ) in genere si paga una percentuale tra il 10% e il 20% di IVA oltre le imposte per la registrazione del compromesso che vengono compensate in sede di atto notarile.

Per chi vende : in media è il 40% calcolato sulla plusvalenza

PLUSVALENZA

Le tasse vengono calcolate per quanto riguarda chi vende sulla plusvalenza ovvero la differenza tra il valore immobile e il valore di realizzo

Esempio: a Bilancio il mio immobile vale 100 io lo vendo a 200 quindi
200 (valore di realizzo)- 100 ( valore di bilancio ) = 100 ( plusvalenza )
100 ( plusvalenza ) x 40% = 40 ( tasse )

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